Исследование рынка · сентябрь 2026
Бассейны, спа, деловая, детская и развлекательная часть:
что предложено гостю, как это зависит от класса и что видно в цене
Санаторий Кавминвод предлагает гостю восемнадцать позиций инфраструктуры, отель — шесть. Это не разница в классе и не разница в деньгах: это два разных представления о том, чем занят гость между процедурами.
Обзор собран на открытых данных: сплошная перепись 142 санаториев и 94 отелей четырёх курортов, у каждого объекта снят состав инфраструктуры, класс и цена суток. Источники названы в конце. Данные заказчиков в работе не использовались.
Коротко
позиций инфраструктуры у санатория и у отеля по медиане. Разрыв троекратный и держится во всех классах
пятизвёздочных санаториев держат караоке против 45 % у двоек. Развлечения к верху редеют, а не растут
так растёт спа от двух звёзд к пяти. Вода, спа и питание — единственная часть начинки, которая действительно зависит от класса
разница в цене суток между бедным и богатым набором внутри одного класса четыре звезды
Главное. Инфраструктура делится на две пачки, которые ведут себя противоположно. Вода, спа и питание растут с классом и заметны в цене. Развлечения — бильярд, караоке, тренажёрный зал, детская комната — распределены ровно и к верхнему классу даже редеют. Значит новому объекту вкладываться в первую пачку выгоднее, а вторую достаточно закрыть на уровне нормы.
Санатории
Сплошная перепись карточек каталога: у каждого объекта снят готовый набор меток.
Первое, что бросается в глаза: тренажёрный зал встречается чаще бассейна, а бильярд — чаще спа. Санаторий Кавминвод давно перестал быть только лечебницей, развлекательная часть в нём стандартна. Редкость — открытая вода, аквапарк и услуги няни.
Главное
Число объектов и доля внутри своего класса. Видно сразу, что зависит от звёзд, а что распределено ровно.
| Признак | 1★ 6 |
2★ 31 |
3★ 53 |
4★ 40 |
5★ 12 |
всего 142 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Любой бассейн | 0 0% | 11 35% | 31 58% | 31 78% | 10 83% | 83 58% |
| закрытый | 0 0% | 10 32% | 31 58% | 29 72% | 9 75% | 79 56% |
| открытый | 0 0% | 1 3% | 3 6% | 6 15% | 1 8% | 11 8% |
| Аквапарк или горки | 0 0% | 0 0% | 1 2% | 2 5% | 0 0% | 3 2% |
| Спа | 1 17% | 5 16% | 20 38% | 32 80% | 10 83% | 68 48% |
| Сауна или хаммам | 1 17% | 3 10% | 10 19% | 25 62% | 10 83% | 49 35% |
| Бювет | 1 17% | 13 42% | 25 47% | 16 40% | 8 67% | 63 44% |
| Шведский стол | 0 0% | 5 16% | 12 23% | 15 38% | 9 75% | 41 29% |
| Тренажёрный зал | 5 83% | 24 77% | 44 83% | 29 72% | 9 75% | 111 78% |
| Бильярд | 1 17% | 19 61% | 39 74% | 23 58% | 5 42% | 87 61% |
| Караоке | 2 33% | 14 45% | 22 42% | 16 40% | 2 17% | 56 39% |
| Детская комната | 3 50% | 16 52% | 30 57% | 18 45% | 6 50% | 73 51% |
| Няня | 0 0% | 2 6% | 0 0% | 4 10% | 1 8% | 7 5% |
| Свой парк | 2 33% | 17 55% | 24 45% | 18 45% | 3 25% | 64 45% |
Сауна и хаммам — в восемь раз от двоек к пятёркам, спа — в пять, шведский стол — почти в пять, бассейн — в два с половиной. Это то, за что платят.
Караоке падает с 45 % до 17 %, бильярд с 61 % до 42 %, свой парк с 55 % до 25 %. Тренажёрный зал и детская комната одинаковы во всех классах.
Пятизвёздочных санаториев всего двенадцать, и одна-две карточки заметно двигают долю. Направление видно уверенно, точная величина — нет.
Разворот
Объяснение простое и оно про срок пребывания. Санаторий среднего класса держит гостя две недели по путёвке и обязан занять его вечер внутри объекта: отсюда бильярдная, караоке и танцпол. Верхний класс продаёт другое — глубину воды, спа и стол, — а вечер отдаёт курортному парку, ресторанам и городу.
Что это значит для нового объекта. Тренажёрный зал и детская комната есть у половины и более фонда во всех классах: их отсутствие заметят, а наличие — нет. Это статья расходов, а не аргумент в продаже. Бильярдная и караоке в верхнем классе скорее размывают позиционирование, чем помогают ему.
Сравнение
Опись «Удобства и услуги» устроена одинаково у обоих форматов, поэтому доли сопоставимы напрямую. 143 санатория и 91 отель.
| Признак | Санатории | Отели | Разрыв |
|---|---|---|---|
| Настольный теннис | 98 69% | 2 2% | 31× |
| Бювет | 68 48% | 2 2% | 22× |
| Детская часть | 101 71% | 4 4% | 16× |
| Бильярд | 86 60% | 5 5% | 11× |
| Библиотека | 96 67% | 6 7% | 10× |
| Прокат инвентаря | 105 73% | 8 9% | 8× |
| Тренажёрный зал | 112 78% | 9 10% | 8× |
| Салон красоты | 99 69% | 12 13% | 5× |
| Деловая часть | 74 52% | 10 11% | 5× |
| Спа или массаж | 129 90% | 28 31% | 3× |
| Бассейн | 89 62% | 25 27% | 2,3× |
| Сауна, баня, хаммам | 113 79% | 37 41% | 1,9× |
| Парковка | 127 89% | 50 55% | 1,6× |
| Бар | 93 65% | 55 60% | 1,1× |
| Интернет | 138 97% | 86 95% | 1,0× |
| Ресторан | 59 41% | 57 63% | 0,7× |
| Приём с рождения | 59 41% | 61 67% | 0,6× |
Две строки снизу меняют картину. Ресторан и приём с рождения у отелей встречаются чаще, чем у санаториев. Там, где отель действительно держит услугу, он её перечисляет — значит разрыв по остальным строкам отражает состав, а не разницу в заполнении карточек.
Одно исключение: кондиционер и подобные базовые удобства у отелей наверняка встречаются чаще, чем написано — их просто реже вносят в опись. Полагаться на эти строки не стоит, в таблице они не приведены.
Отели
| Признак | 2★ 9 |
3★ 34 |
4★ 26 |
5★ 4 |
|---|---|---|---|---|
| Ресторан | 4 44% | 22 65% | 22 85% | 4 100% |
| Сауна, баня, хаммам | 2 22% | 13 38% | 15 58% | 3 75% |
| Спа или массаж | 1 11% | 6 18% | 12 46% | 4 100% |
| Бассейн | 1 11% | 7 21% | 12 46% | 2 50% |
| Деловая часть | 0 0% | 3 9% | 6 23% | 1 25% |
| Тренажёрный зал | 0 0% | 2 6% | 5 19% | 1 25% |
| Детская часть | 0 0% | 1 3% | 2 8% | 0 0% |
Ресторан — с 44 % у двоек до всех пятёрок. Спа и массаж — с 11 % до всех. Бассейн — с 11 % до половины. Сауна — с 22 % до трёх четвертей.
Деловая часть добирается только до четверти четвёрок и пятёрок. Тренажёрный зал — до четверти. Детская часть не превышает 8 % ни в одном классе.
Пятизвёздочных отелей в регионе всего четыре. Их доли приведены для полноты, опираться на них нельзя.
Цена
Медианная цена суток на человека по санаторному фонду — 6 200 ₽. Ниже: медиана среди объектов, где признак есть, против тех, где его нет.
| Признак | Есть | Нет | Разница | Объектов |
|---|---|---|---|---|
| Няня | 9 700 ₽ | 6 050 ₽ | 1,60× | 7 |
| Закрытый бассейн | 6 875 ₽ | 5 300 ₽ | 1,30× | 78 |
| Сауна или хаммам | 7 700 ₽ | 5 950 ₽ | 1,29× | 47 |
| Тренажёрный зал | 6 400 ₽ | 5 050 ₽ | 1,27× | 105 |
| Открытый бассейн | 7 423 ₽ | 6 050 ₽ | 1,23× | 11 |
| Бильярд | 6 500 ₽ | 5 400 ₽ | 1,20× | 81 |
| Спа | 6 750 ₽ | 5 750 ₽ | 1,17× | 65 |
| Бювет | 6 875 ₽ | 5 900 ₽ | 1,17× | 62 |
| Детская комната | 6 800 ₽ | 5 900 ₽ | 1,15× | 69 |
| Караоке | 6 500 ₽ | 6 000 ₽ | 1,08× | 54 |
| Кондиционер | 6 100 ₽ | 6 300 ₽ | 0,97× | 105 |
| Приём с рождения | 5 990 ₽ | 6 300 ₽ | 0,95× | 58 |
Вода и тепло: закрытый бассейн даёт плюс 30 % к медиане, сауна и хаммам — 29 %, открытая вода — 23 %. Няня показывает 60 %, но объектов с ней всего семь, и это скорее признак дорогого семейного формата, чем цена самой услуги.
Караоке добавляет 8 %, кондиционер и приём с рождения дают ноль или небольшой минус. Это ровно те признаки, которые распределены одинаково по классам: рынок считает их нормой и надбавку за них не платит.
Связь здесь не причинная. Дорогой объект и цену держит выше, и набор строит богаче — таблица показывает, какие признаки идут вместе с высокой ценой, а не насколько каждый из них её поднимает.
Цена
Самая полезная часть расчёта. Если звёзды зафиксировать и сравнивать объекты только внутри четырёх звёзд, разница в наборе всё равно видна в цене.
| Позиций в наборе | Объектов | Медиана суток |
|---|---|---|
| до пяти | 44 | 5 400 ₽ |
| шесть–восемь | 49 | 5 900 ₽ |
| девять–одиннадцать | 28 | 6 915 ₽ |
| двенадцать и более | 12 | 9 200 ₽ |
Вывод для проекта. Между бедным и богатым набором внутри одного класса примерно полтора раза по цене суток. Прирост выходит на площадку в районе девяти-одиннадцати позиций и дальше останавливается: двенадцатая и последующие в цене уже не отражаются. Это и есть ориентир достаточности набора.
Цена снята с карточек каталога: у санаториев это сутки на человека с лечением, а не ставка за номер. С гостиничным тарифом её сравнивать нельзя — расчёт ведётся только внутри санаторного фонда. Чем ставка за номер отличается от суммы, которую платит гость, разобрано отдельно в исследовании ставок размещения.
География
| Признак | Кисловодск 55 |
Пятигорск 24 |
Ессентуки 36 |
Железноводск 27 |
|---|---|---|---|---|
| Любой бассейн | 33 60% | 14 58% | 19 53% | 17 63% |
| открытый | 6 11% | 3 12% | 1 3% | 1 4% |
| Спа | 29 53% | 11 46% | 16 44% | 12 44% |
| Бювет | 31 56% | 12 50% | 5 14% | 15 56% |
| Тренажёрный зал | 42 76% | 19 79% | 25 69% | 25 93% |
| Бильярд | 35 64% | 13 54% | 18 50% | 21 78% |
| Караоке | 22 40% | 7 29% | 12 33% | 15 56% |
| Детская комната | 24 44% | 13 54% | 18 50% | 18 67% |
| Шведский стол | 22 40% | 5 21% | 8 22% | 6 22% |
| Кондиционер | 35 64% | 23 96% | 29 81% | 23 85% |
Тренажёрный зал у 93 % объектов, бильярд у 78 %, детская комната у 67 %, караоке у 56 % — первый по всей развлекательной части. Компактный курорт, где вечер гостя проходит внутри объекта.
Собственный бювет всего у 14 % против 56 % в Кисловодске и Железноводске. Питьевой курорт устроен вокруг общих галерей, и объекты не дублируют их у себя.
Кондиционер у 96 % объектов, заметно выше остальных. Шведский стол при этом всего у 21 %: питание чаще остаётся заказным по меню.
Вода
Нарзанные ванны, чаша с минеральной водой, собственный бювет — у 44 % санаториев и у 2 % отелей. Требует источника и разрешения, поэтому закреплена за санаторным фондом и историческими лечебницами.
Отдельной меткой нашлась всего у двух объектов из 142. Ярче прочих — «Машук Аква-Терм» под Железноводском с открытыми горячими бассейнами. Самая свободная ниша региона.
Крытая чаша с подогревом, сауна, хаммам — то, что строит отель. Воспроизводима где угодно, соперничает размером и отделкой, а не составом воды.
Размеры чаш объекты публикуют сами, и разброс большой: от 3×4 до 25×13 метров. Отдельные детские чаши есть у трёх объектов, бассейны повышенной категории — у одного. Значит слово «бассейн» в карточке ничего не говорит о продукте: сравнивать нужно размер и состав зоны.
Кто сильнее
| Позиций | Объект | Город | Класс | Чем выделяется |
|---|---|---|---|---|
| 15 | Машук Аква-Терм | Железноводск | 4★ | термальный бассейн и няня при полном наборе |
| 14 | Плаза | Кисловодск | 5★ | полный набор без открытой воды |
| 13 | Долина Нарзанов | Кисловодск | 4★ | аквапарк и открытый бассейн одновременно |
| 13 | Солнечный | Кисловодск | 3★ | три чаши: крытая, открытая и детская — при трёх звёздах |
| 13 | Жемчужина Кавказа | Ессентуки | 4★ | открытый бассейн — редкость для Ессентуков |
| 12 | Источник | Кисловодск | 5★ | единственный с бассейнами повышенной категории |
| 12 | Пятигорский нарзан | Пятигорск | 4★ | сильнейший набор в Пятигорске, открытый бассейн и няня |
| Объект | Город | Класс | Что заявлено |
|---|---|---|---|
| МИРРОС Montis MediSpa | Железноводск | 5★ | крытый бассейн с джакузи, хаммам, банный комплекс, медицинский центр |
| Понтос Плаза | Ессентуки | 5★ | крытый бассейн с противотоком, сауна, хаммам, спа-салон |
| Бештау | Пятигорск | 4★ | бассейн 75 м² с гидроустановками, хаммам, финская сауна, спортклуб 250 м² |
| PANinter Hotel & Mineral Spa | Кисловодск | 4★ | акватермальный комплекс с собственным нарзанным источником |
| Рафаэль | Железноводск | 4★ | бассейн, хаммам, сауна, фитнес-центр, лечебная часть |
| Красотель | Ессентуки | 4★ | крытый бассейн, хаммам, спа, спортзал, водолечебные процедуры |
Трёхзвёздочный «Солнечный» набирает тринадцать позиций — больше половины четвёрок. Класс и начинка на Кавминводах расходятся: звёзды описывают номер и сервис, а инфраструктуру объекты набирают по своей логике. Значит сравнивать конкурентов по звёздности недостаточно, нужен разбор набора.
Строящиеся
Спа и бассейн закладываются в проект: объект встаёт вровень с санаторием по воде и спа, но продаёт их посуточно и без путёвки. Дороже в стройке, зато ставка держится и в несезон.
Вместо воды — ресторан, детский клуб, рабочие места, общественная гостиная, закрытый двор. Дешевле в стройке и ближе к городскому гостю, но на курорте такой объект соперничает расположением и отделкой, а не набором.
| Проект | Город | Номеров | Заявленная инфраструктура |
|---|---|---|---|
| AZIMUT Сити Отель | Пятигорск | 254 | спа-комплекс, бассейн в скальном гроте, сауна, хаммам, ресторан и бар, конференц-зал, лобби; ввод — II квартал 2028 |
| Оздоровительный комплекс | Пятигорск | 540 | спа-комплекс, зона отдыха на природе, апарт-часть; вложения около 3 млрд ₽ |
| Реликт | Кисловодск | 264 | ресторан, детский клуб, рабочие места, лобби с камином, двор-сад, подземный паркинг; бассейн и спа не заявлены |
| COSMOS | Пятигорск | 198 | лобби, ресторан, спа |
| Санаторно-гостиничный комплекс | Железноводск | 245 | несколько корпусов, санаторная часть; вложения около 3 млрд ₽ |
Чего у строящихся пока нет. Ни один не заявил детскую комнату, бильярдную или караоке — то, что у санаториев стандарт. Для поездки на две-три ночи это оправдано, но семейный гость, привыкший к санаторному набору, разницу заметит. Деловую часть заявил только один проект — при том что в Пятигорске конференц-зал при гостинице остаётся редкостью: у отелей он есть лишь у каждого девятого.
Состав взят из публичных заявлений застройщиков. Это проектные намерения, а не принятый объект: набор по ходу стройки меняется, и сверять его нужно ближе к вводу.
Выводы
Вода, спа и питание растут с классом в разы и видны в цене: закрытый бассейн идёт вместе с надбавкой в 30 %, сауна — в 29 %. Развлечения стоят ровно или редеют, а в цене дают 8 % и меньше.
Внутри одного класса четыре звезды разница между бедным и богатым набором — около полутора раз по цене суток. Прирост выходит на площадку в районе девяти-одиннадцати позиций: дальше добавлять перестаёт окупаться.
Восемнадцать позиций против шести по медиане. Настольный теннис встречается у санаториев в тридцать раз чаще, бильярд в одиннадцать, детская часть в шестнадцать. Санаторий занимает две недели жизни гостя, отель — две-три ночи.
52 % санаториев против 11 % отелей. Деловая инфраструктура осталась в ведомственном фонде, построенном под съезды. В Пятигорске, где деловой гость есть, зал при гостинице выглядит недооценённым решением.
Открытый бассейн у 11 объектов из 142, термальный у двух, аквапарк у трёх. Шесть из одиннадцати открытых чаш в Кисловодске: в Ессентуках и Железноводске ниша практически пуста.
Трёхзвёздочный объект способен нести набор богаче половины четвёрок. Сравнивать конкурентов по звёздности недостаточно — нужен поимённый разбор состава.
Железноводск первый по всей развлекательной части, Ессентуки почти без собственных бюветов, Пятигорск — про кондиционеры и заказное питание. Набор под новый объект стоит собирать от города, а не от среднего по региону.
Методология и права
Материал можно свободно цитировать и использовать со ссылкой на источник. Обзор описывает рынок и показывает механику расчёта; он остаётся описанием подхода, а не инвестиционной рекомендацией по конкретному объекту.
Обзор подготовило Алтор Веб — геомаркетинговое агентство: приводим клиентов с карт и площадок и связываем источники с CRM. Проводим геомаркетинговые исследования локаций и рынков под запуск проектов.
