Исследование рынка · октябрь 2026
Сколько строится, как быстро продаётся
и почём метр в реальных сделках —
по данным государственной системы ЕИСЖС
Коротко
квартир продано в строящихся домах Кавминвод, где продажи открыты: 4 372 из 13 108. Ещё 8 736 квартир ждут покупателя
договоров долевого участия в сентябре 2026 — в 2,5 раза выше среднего за предыдущие одиннадцать месяцев (209). Рынок ускорился к осени
рост цены метра в сделках с декабре до сентября: с 142 до 169 тыс. ₽. За двенадцать месяцев — +1,6%
распроданность в Кисловодске — лучшая среди крупных городов курорта при самой высокой цене метра в сделках, 195 тыс. ₽
Главное. Кавминводы — рынок с запасом предложения: в нынешнем темпе оставшиеся квартиры разойдутся за 37 месяцев. Спрос при этом растёт и выбирает: быстрее продаются дома на курортах с понятной историей — Кисловодск, Лермонтов, Минеральные Воды, — а цена в сделках после зимнего снижения вернулась к росту.
Объём рынка
Пятигорск, Ессентуки, Железноводск и Кисловодск вместе дают больше 80% строящихся квартир курорта. Весь объём — под защитой счетов эскроу: так строятся все 111 домов. Комфорт-класс — 85% квартир, бизнес — 9%.
Распроданность
Лидеры по доле проданного — небольшие Лермонтов и Минеральные Воды, где строится несколько домов, и Кисловодск — крупный рынок, где продана почти половина квартир. В Пятигорске, Ессентуках и Железноводске продана примерно четверть: здесь больше новых очередей, продажи которых открылись в последний год.
Темп продаж
Весь год рынок держал ровный темп — 150–290 договоров в месяц. Сентябрь дал рекорд: 528 договоров. Больше всего прибавили Железноводск (219) и Пятигорск (171), где весной открылись продажи новых проектов — их декларации опубликованы в 2026 году. Кисловодск идёт ровно — 70 договоров в месяц круглый год.
Цена в сделках
Это цена реальных договоров, а не прайсов. Осенью 2025 года метр стоил 166 тыс. ₽, к декабрю опустился до 142 тыс., весной держался около 156 тыс., с июня растёт и к сентябрю вернулся выше прошлой осени. От декабрьского минимума — плюс 18%.
Города
| Город | Метр в сделках | Договоров в месяц | Продано | Месяцев на остаток |
|---|---|---|---|---|
| Кисловодск | 195 тыс. ₽ | 70 | 47% | 24 |
| Железноводск | 174 тыс. ₽ | 63 | 27% | 32 |
| Пятигорск | 146 тыс. ₽ | 41 | 26% | 46 |
| Ессентуки | 134 тыс. ₽ | 39 | 28% | 56 |
| Минеральные Воды | 120 тыс. ₽ | 6 | 46% | 35 |
| Лермонтов | 117 тыс. ₽ | 7 | 62% | 18 |
| Георгиевск | 95 тыс. ₽ | 10 | 26% | 63 |
| Кавминводы | 160 тыс. ₽ | 235 | 33% | 37 |
Как читать. «Месяцев на остаток» — за сколько разойдутся непроданные квартиры, если темп продаж сохранится. Кисловодск — 24 месяца: город продаёт быстрее, чем строит. Ессентуки и Пятигорск — 56 и 46 месяцев: покупателю есть из чего выбирать, застройщику — за что бороться.
Кавминводы и Ставрополь
Кавминводы
метр в сделках · 235 договоров в месяц · продано 33% · остаток на 37 мес.
Ставрополь
метр в сделках · 393 договоров в месяц · продано 40% · остаток на 23 мес.
Ставрополь продаёт больше квартир и быстрее — это крупнейший рынок края с массовым жильём. Кавминводы продают меньше, но дороже: курортный метр покупают и для жизни, и для сдачи, и для переезда из других регионов. Поэтому разрыв в цене держится, а скорость продаж на курорте зависит от того, насколько застройщик умеет работать с покупателем издалека.
Сроки ввода
Основной объём сдаётся за три года — в среднем 4 880 квартир в год, а продаётся сейчас около 2 800 квартир в год. Значит, часть квартир дойдёт до сдачи непроданной и станет готовым жильём с ключами — его застройщики продают активнее, с понятной датой заселения. Сроки в декларациях сдвигаются, поэтому волна растянется во времени, а выигрывать будут проекты с сильными продажами.
Метод
Материал можно свободно цитировать и использовать со ссылкой на источник. Обзор описывает рынок и остаётся описанием, а не инвестиционной рекомендацией.
Обзор подготовило Алтор Веб — геомаркетинговое агентство: приводим клиентов с карт и площадок и связываем источники с CRM. Проводим геомаркетинговые исследования локаций и рынков под запуск проектов.
